Расчет рыночной стоимости

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в РФ: базовые принципы, порядок и особенности процедуры

Расчет рыночной стоимости

Жилищное право > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в России – все, что нужно знать о процедуре

Определение рыночной стоимости недвижимости – процедура, которая была востребована во все времена.

На данный момент, если брать в расчет сформировавшиеся нормы в сфере оценки, максимально точно определить ценность недвижимого объекта имущества не столь сложно.

Если расчет рыночной стоимости в таком контексте вас интересует, настоятельно рекомендуем ознакомиться с представленным ниже материалом, подробно поясняющим все нюансы процедуры оценки.

Для чего нужна рыночная стоимость недвижимости? Фото 3 1

Рыночная стоимость недвижимости – важный показатель при проведении сделок, где фигурирует данное имущество.

По своей сути, он представляет конкретную цену объекта, которая определена с учетом характеристик предмета оценки и базовых принципов процедуры расчета.

Многие ошибочно полагают, что рыночная стоимость всегда отражена в выписках из Росреестра или техпаспорте объекта недвижимости, однако на деле ситуация иная.

В данных документах указывается кадастровая ценность объекта, определяемая средними показателями по региону без учета каких-либо особенностей имущества. То есть, если в вашей квартире уложена плитка из золота, на ее кадастровую стоимость это ни капли не влияет. Получается, что цена из кадастра и реальная рыночная ценность объекта – в корне разные понятия.

Процедура расчета рыночной стоимости недвижимости является достаточно сложной. Во многом это связано с тем, что в процессе ее проведения необходимо учитывать немалое количество условий. Базовыми из последних принято считать:

  • месторасположение объекта недвижимости;
  • его техническое состояние, юридическая «чистота» и история;
  • экономическое положение в регионе продажи.

Отметим, расчет рыночной стоимости любой вещи – это комплексная процедура, проведению которой обучают в специализированных учреждениях.

Вследствие этого совершенно не удивительно, что в любом городе есть, как минимум, одна организация по определению ценности имущества, в том числе и недвижимости.

Учитывая такой нюанс, в первую очередь, при желании максимально точно определить стоимость недвижимого имущества стоит подумать об обращении в профилирующие структуры.

Если указанный ранее вариант определения рыночной цены объекта недвижимости вам не подходит, то нужно подготовиться к некоторым временным затратам.

Потратить время потребуется на анализ средней рыночной ценности недвижимого имущества по его местоположению, цены самого местоположения, технического состояния объекта, стабильности экономики в стране и ряда других показателей, крайне важных для определения ценности дома, квартиры, земли или даже гаража.

Порядок оценки объекта

Как происходит оценка недвижимости? Фото № 2

Определить рыночную стоимость недвижимости представляется возможным посредством использования различных способов. Если не учитывать обращения в специальную оценочную организацию, среди наилучших методик оценки выделяются:

  • Метод сравнения цен на аналогичные объекты имущества.
  • Комплексный подход, включающий в себя систематизированную оценку каждой характеристики, влияющей на рыночную стоимость объекта (местоположение, техническое состояние, возможность доходов с его эксплуатации, расходов на его возведение и т.п.).
  • Комбинированная методика, включающая в себя некий симбиоз описанных выше способов оценки недвижимости.

Так как каждый подход к оценке имеет огромное количество тонкостей (недаром им изучают в спецзаведениях), рассматривать их по отдельности не будем. Вместо этого обратим внимание на порядок оценки объекта, который позволит рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости совершенно обычному, среднестатистическому человеку. В общем виде процедура выглядит так:

  1. В первую очередь, определяется приблизительная ценность предмета оценки, дабы оценщик понимал от чего «плясать». Провести подобное определение можно двумя основными способами:
  • проанализировав максимальное количество объектов недвижимости, продающихся по месту расположения предмета оценки, и их цену, после чего выделив средний показатель стоимости;
  • обратившись за консультацией и определением приблизительной стоимости конкретного объекта к профессиональному оценщику (стоит такая услуга порядка 1 000-5 000 рублей).

Процедура проведения оценки недвижимого имущества? Фото № 3

Для того чтобы «не задешевить» или, напротив, «не переборщить» со стоимостью на недвижимость, лучше осуществить обе методики, после чего выбрать среднее значение из полученных при предварительной оценке.

  1. Затем необходимо провести оценку базовых характеристик объекта недвижимости и экономики, по итогу которой будет определяться рыночная стоимость. При осуществлении данного этапа важно:
  • Определить ценность месторасположения объекта оценки (зачастую делается путем анализа средней рыночной стоимости аналогичных объектов; естественно, чем лучше месторасположение – тем больше за него можно выручить при продаже недвижимости).
  • Определить физический износ предмета оценки (чем он больше, чем больше средств потребуется для его нейтрализации, тем на большее значение необходимо снижать цену; как правило, при определении данного показателя возможно снижение стоимости недвижимости до 30-50 % от приблизительной).
  • Сопоставить затраты на создание объекта оценки с его приблизительной стоимостью (здесь все предельно просто: как минимум, важно выручить с продажи имущества не меньше того, что на него было потрачено, исключением является случай, когда физический износ объекта крайне велик).
  • Проанализировать перспективы использования оцениваемой недвижимости в качестве предмета дохода (то есть, чем предпочтительней, к примеру, квартира для сдачи в аренду, тем больше на ее приблизительную стоимость можно наценить).
  • Проанализировать состояние экономики по месту продажи объекта (в учет берутся девальвация валюты, средняя стоимость на недвижимость, перспективы кризиса и т.п.).

Источник: http://pravozhil.com/oformlenie/nalogi/raschet-rynochnoj-stoimosti-obekta-nedvizhimosti.html

Как рассчитать и оценить рыночную стоимость вашей компании

Расчет рыночной стоимости

Вы узнаете:

  • Что такое рыночная стоимость компании.
  • Какие факторы определяют рыночную стоимость.
  • Зачем рассчитывать рыночную стоимость.
  • Какие существуют подходы и методы оценки рыночной стоимости.

Читайте в этом материале о том, что из себя представляет рыночная стоимость, зачем ее рассчитывать и как правильно ее оценить.

Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость – это показатель, который характеризует привлекательность компании с точки зрения выгодности покупки, то есть с учетом возможных доходов, которые она может принести. Оценка рыночной стоимости является одним из критериев выбора проектов для инвестирования, а также служит инструментом аналитики для самой компании.

Несмотря на долю субъективности в оценке компании, посчитать ее рыночную стоимость можно. Для этого используются различные подходы, о которых пойдет речь дальше в статье.

Определение рыночной стоимости, согласно закону об оценочной деятельности звучит как: «цена, которую покупатель может заплатить за компанию в открытых рыночных условиях, при наличии конкурентов и полной информированности обо всех деталях, которые могут оказать влияние на конечную стоимость». Данные условия подразумевают, что обе стороны заинтересованы в сделке, имеют на руках подробную информацию, объект продается в открытом формате на основе публичной оферты, а цена характеризует потенциал объекта без применения давления или манипуляций со стороны каждого из участников, а сумма за указанный объект выражена в деньгах.

Оценка стоимости производится с опорой на разумность и честность совершаемой сделки. Справедливой оценка считается при соблюдении нескольких критериев.

Разумность действий

Этот фактор подразумевает, что продавец продает с наибольшей выгодой для себя, а покупатель соблюдает собственные интересы, то есть сделка должна быть взаимовыгодной. Каждая из сторон преследует свои собственные интересы, но залогом разумной сделки является соблюдение такого баланса, при котором выгоды сторон будут находиться в относительном равновесии.

Возможность отчуждения

Этот показатель демонстрирует возможность покупки заинтересованными лицами: объект должен быть выставлен публично, а срок выставления должен учитывать необходимое время для возникновения интереса покупателей.

Полнота и достоверность данных

Совершая сделку, каждая из сторон должна быть информирована об объекте, цене, сопутствующих факторах, условиях, а также иметь в распоряжении все данные, которые могут оказывать влияние на оценку стоимости проекта. Данные должны быть актуальными и демонстрировать состояние объекта и его рыночное положение на момент совершения сделки.

Часто, чтобы повысить стоимость объекта, продающая сторона скрывает факты и манипулирует ими – поскольку все хотят добиться наибольшей выгоды именно для себя. Обезопасить себя при инвестировании поможет обращение к наиболее достоверным источникам данных, а также учет возможных рисков.

Отсутствие препятствий

Каждый из участников сделки должен иметь собственные мотивы для ее совершения, а также интересы и выгоды от ее последствий. Должен отсутствовать элемент принуждения, давления и других принудительных мер, подталкивающих к совершению заведомо невыгодной сделки для одной из сторон.

Оценка рыночной стоимости обычно производится в том случае, если не указан иной формат определения ценности для совершения сделки. Оценка совершается профильными специалистами, официально квалифицируется как достоверная и является рекомендованной для проведения соглашения, если сторонами или законодательством не регламентируется что-либо иное.

Зачем проводится расчет рыночной стоимости

Случаи, когда может потребоваться расчет рыночной стоимости: продажа предприятия, конфискация имущества, сделки по слиянию и поглощению, а также собственные нужды компании. Разберем основные случаи более подобно.

  • Отчуждение по требованию государства – такая ситуация возникает, когда имущество изымается для муниципальных нужд. Порядок изъятия регулируется законодательством, а процесс оценки рыночной стоимости в большинстве случаев включен в алгоритм действий.
  • Банкротство – также является поводом для проведения рыночной оценки стоимости и производится для установления ценности имущества должника. Также она проводится при оценке стоимости объектов, полученных безвозмездно.
  • Страхование и ипотека – в данном случае рыночная стоимость служит для определения величины залога. Необходимо оценить вес компании на рынке чтобы сформировать предложение по ее оценке.
  • Продажа организации – независимо от причин производится оценка рыночной стоимости для формирования цены на объект и обеспечения конкурентоспособности среди других объектов.

Также рыночная стоимость компании оценивается для нужд самой организации: организационных, аналитических и стратегических. Необходимо ориентироваться в стоимости предприятия для эффективного руководства им и принятия верных решений в управлении и развитии. Вот несколько случаев, когда оценка стоимости выгодна для нужд самой компании:

  • нужно повысить производительность организации;
  • нужно выяснить стоимость акций на рынке;
  • один из соучредителей выходит из состава и требует свою долю;
  • компания ликвидируется;
  • нужно подготовиться к продаже организации;
  • идет процесс слияния или поглощения другой компанией;
  • оцениваются проекты по инвестициям;
  • необходимо добиться экономической устойчивости предприятия;
  • требуется повысить стоимость для повышения конкурентоспособности;
  • разрабатывается стратегия развития, идет анализ деятельности компании.

Оценка рыночной стоимости может производиться как при острой необходимости, так и в чисто профилактических целях для понимания общей картины и более рационального руководства предприятием. Это полезный анализ, который должен проводиться регулярно, однако полученные данные должны трактоваться с учетом специфики вашей организации.

Оценивая рыночную стоимость компании, обязательно учитывайте цель, для которой вы это делаете – поскольку рыночная стоимость сама по себе мало о чем говорит, ее нужно учитывать в комплексе с рядом других параметров.

Как управлять рыночной стоимостью компании

Каким компаниям нужно управлять рыночной стоимостью? Как внедрить управление стоимостью в вашей компании? Какие могут быть опасности внедрения стоимостного управления? Узнайте ответы в статье электронного журнала «Генеральный Директор» по ссылке.

Узнать в статье журнала

3 подхода к оценке рыночной стоимости

Среди основных методов оценки стоимости компании можно выделить три: доходный, сравнительный и затратный. Каждый из перечисленных подходов отличается своим набором аналитических инструментов и используется в зависимости от имеющихся в распоряжении данных, а также целей и задач оценки стоимости. Рассмотрим каждый из подходов.

Доходный подход

Этот подход основан на оценке доходов организации, именно они являются основным показателем для оценки рыночной стоимости. Чем выше доходы компании, тем выгоднее будет предложение при ее покупке.

В данном случае специалист основывается на прогнозируемых доходах предприятия, которые оно может принести при дальнейшей успешной работе и сохранении темпов развития. При расчетах оцениваются также и сопряженные с этим финансовые риски.

Перспективные доходы предприятия необходимо конвертировать в рыночную стоимость, для этого используется один из двух методов: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.

Прямая капитализация определяется отношением чистого годового дохода предприятия к коэффициенту капитализации. Для оценки показателей этим методом требуется знание величины дохода на последующий период, следовательно, он больше подходит для организаций со стабильным или легко прогнозируемым уровнем доходности.

Дисконтирование финансовых потоков опирается на тот факт, что деньги со временем теряют свою стоимость, и эту величину можно высчитать. Как и рыночная стоимость товара, цена компании подвержена определенной динамике под действием временного фактора.

И дело не только в инфляции – снижение стоимости возможно на фоне чрезвычайных непредвиденных событий. Специалист, проводящий оценку рыночной стоимости предприятия, оценивает денежные потоки в перспективе и определяет ставку дисконтирования.

Такой подход подразумевает, что доходы компании не стабильны и могут значительно варьироваться в зависимости от сезона или с течением времени.

Затратный подход

В данном случае оценить рыночную стоимость предлагается на основе возникающих в процессе работы организации издержек. Стоимость балансовых активов часто разнится с рыночной, что автоматически побуждает к внесению коррективов.

Такой подход применяют также в тех ситуациях, когда организация не приносит стабильной прибыли. Например, если предприятие находится на грани банкротства или в процессе реорганизации, а также для недавно основанных компаний.

Применяя данный метод, специалисты сначала оценивают по рыночной цене каждый из активов, а затем суммируют полученные показатели, вычитая из них величину долговых обязательств предприятия. Так получают собственный капитал организации.

Затратный подход часто используется при оценке незавершенного строительства и включает в себя два основных метода: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов основывается на определении рыночной стоимости отдельно взятых активов с последующим суммированием и вычетом обязательств. Все коррективы учитываются не в подсчете доходов и расходов, а в статьи баланса.

Метод ликвидационной стоимости оценивает цену за каждый актив, которую получит собственник, ликвидировав организацию и продав все имеющиеся активы раздельно. При данных расчетах учитываются все расходы, сопутствующие ликвидации предприятия: расходы на демонтаж, выплаты налогов и комиссий и т.д.

Сравнительный подход

В основе этого метода лежит оценка компаний-конкурентов, максимально близких по различным факторам, которые близки объекту продажи. Точность оценки попадает в прямую зависимость от достоверности сведений, полученных о других компаниях.

Этот подход используют реже, чем остальные, поскольку он требует высокой степени информированности и имеет больший фактор случайности в формировании оценки. Сложности заключаются не только в трудности добывания сведений о компаниях, но и в грамотной их оценке, а также подборе аналогичной компании на рынке, поскольку каждое из предприятий имеет свои особенности.

Однако, несмотря на всю свою неоднозначность, данный подход имеет в основе три метода оценки: рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов.

Метод рыночной стоимости предполагает анализ цен, сформированных на фондовом рынке. Специалист анализирует цену акций компании и ее аналогов.

Метод сделок похож на предыдущий во всем, кроме того факта, что исследуется весь контрольный пакет акций.

Метод коэффициентов отраслей характеризуется как соотношение между ценой организации и различными экономическими показателями.

Используется информация об условиях продажи различных предприятий с определенными показателями. Благодаря длительности данного анализа удается сформировать как можно более достоверную систему оценки.

Сами коэффициенты зависят от того, какую деятельность ведет компания и чем определяются ее основные показатели.

Вывод

Рыночная стоимость компании – это та цена, за которую предприятие будут готовы купить при соблюдении честных условий. Чаще всего этот показатель используется для характеристики компании с позиции привлекательности инвестиций.

Применение оценки рыночной стоимости довольно широкое – ее можно использовать как при необходимости (банкротство, оформление кредитов и страхования), так и для оценки и анализа показателей в рабочем процессе для их дальнейшей корректировки. Этот критерий позволяет сформировать стратегию развития, принять более взвешенные управленческие решения и скорректировать проблемные показатели для повышения привлекательности компании для инвесторов.

Источник: https://www.gd.ru/articles/10180-rynochnaya-stoimost

Расчет рыночной стоимости

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения[]Оценка объекта — методы оценки стоимости недвижимости[]

Определение рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения доходным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения затратным подходом, определение стоимости нежилого помещения[]

Методология определения рыночной стоимости оцениваемого объекта

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости применяются три классических подхода:

  • сравнительный подход;
  • затратный;
  • доходный.

В нижеследующих разделах дано краткое описание каждого из вышеупомянутых подходов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации

Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.

Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.

Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами:

  • метод прямой капитализации дохода;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации.

В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации.

В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал.

В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

  • составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного Оценщиком прогнозного периода;
  • оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
  • пересчет потока периодических доходов и стоимости реверсии в текущую стоимость, используя процедуру дисконтирования.

Метод анализа дисконтированных потоков дает наилучшую возможность учесть тенденции изменения доходов и расходов в прогнозируемый период владения имуществом.

К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Используемые подходы

Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения.

В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода).

Расчет рыночной стоимости затратным подходом для встроенных помещений приводит к значительной погрешности окончательного результата (выделение затрат, относящихся к встроенному помещению, расположенному в многоэтажном здании ведет к неизбежным неточностям), поэтому Оценщик принял решение отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход — один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов для целей залога. Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок.

Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов. Оцениваемые объекты не являются уникальными. Вторичный рынок продажи аналогичных объектов в г.

Москве существует, и информация по ценам доступна, поэтому стоимость в рамках данного Отчета об оценке определялась на основе сравнительного подхода.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки типовых объектов недвижимости, которые потенциально могут сдаваться или сдаются в аренду; Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования.

Оценка в рамках доходного подхода соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, подход чувствителен к колебанию ставки капитализации, отклонение даже на небольшую величину приводит к существенному разбросу итоговых значений стоимости.

Определение стоимости на основе доходного подхода может исказить истинную рыночную стоимость объекта. На основании вышеизложенного (с учетом того, что рынок продажи данного типа недвижимости развит хорошо), Оценщик решил отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов — сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.

Определение стоимости объекта оценки

В результате анализа Оценщик обосновал в данном разделе использование в рамках сравнительного подхода для оценки стоимости аренды недвижимого имущества следующий метод:

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МСП). Сравнительный подход служит для определения ставки аренды объекта оценки, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были сданы или, по крайней мере, предложены на сдачу.

Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке. В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок.

Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному). В данной работе применялся метод общих корректировок.

Он позволяет при наличии достаточного большого числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов сравнения были использованы данные о предложениях на продажу нежилых помещений в Москве вне Садового кольца.

Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.

Источник: https://stroy-expertiza.ru/metody-opredeleniya-rynochnoj-stoimosti-nezhilogo-pomescheniya.htm

Как определить рыночную стоимость

Расчет рыночной стоимости

Вычислить стоимость объекта так, чтобы в будущем контрольные органы не признали контракт недействительным, а налоговую базу заниженной или завышенной – непростая задача.

Оценка рыночной стоимости осуществляется для обоснования цены договора текущим условиям рынка однородной продукции.

Будь то сделки с бизнесом как имущественным комплексом или реализация недвижимых объектов, либо продажа ценных бумаг существует еще много ситуаций, когда необходимо узнать цену.

Равновесная рыночная цена

Как определяется рыночная стоимость и почему нельзя использовать данные кадастрового учета? Ответ очень прост – предназначение цены, указанной в документации Росреестра или БТИ, заключается совсем в другом и необходимо для постановки объекта на учет, а также последующего налогообложения. Рыночная же стоимость позволяет установить реальную цену любого товара в денежном эквиваленте на текущий период. Этот показатель может меняться и, в первую очередь, зависит от экономического положения в стране, от спроса и имеющихся предложений.

Точное определение дают Федеральные стандарты, где указано, что задачей оценки может быть определение рыночной стоимости, то есть самой вероятной цены реализации актива на настоящий момент. При этом должны выполняться обязательные условия:

  • Предмет договора доступен к обращению на свободном рынке.
  • Сделка заключается на добровольных условиях, без принуждений по отношению к покупателю и/или продавцу.
  • Стоимость в контракте устанавливается без давления форс-мажорных обстоятельств.
  • Информация о договоре считается исчерпывающей.

На конечный результат расчетов влияет множество факторов, среди которых – территориальное расположение недвижимого объекта; наличие транспортной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; экологическое благополучие площадей, состояние, размер и технические характеристики имущества и пр.

Методы определения рыночной цены:

  1. Сравнительный – удобный и простой способ оценки, при котором за основу берется весь массив данных продаж за текущий период по идентичным объектам. В процессе мероприятия проводятся следующие этапы – исследование и сбор данных, проведение анализа и сопоставления информации по интересуемым объектам, корректировка показателей на влияющие факторы.

    За источники данных берутся общедоступные ресурсы: публикации, государственная информация, риэлтерские базы и пр. При выборе идентичных объектов оценщик ориентируется на критерии – по праву собственности, местоположению, условиям исполнения контракта, физическим характеристикам имущества, месту и времени продажи.

    При необходимости применяются специальные понижающие или повышающие цену коэффициенты, а также поправки на реалии рынка в России.

  2. Затратный – оптимально подходит для анализа цены новой и недавно введенной в эксплуатацию недвижимости, для страхования, реконструкции и выбора максимально эффективного варианта использования имущества.

    Основан на оценке совокупных расходов по созданию идентичного объекта. В процессе применяется принцип замещения, то есть предположение, что покупатель не должен переплачивать за готовый объект, если может получить за те же деньги возведение нового и аналогичного по качественным параметрам.

    Предусматривает расчет цены земли (приобретения либо аренды), оценку объемов необходимых восстановительных работ, определение износа (физического и функционального, внешнего), итоговое вычисление суммы стоимости с поправками на размер износа. Оценка участков производится независимо от недвижимости.

  3. Капитализации доходов (ренты) – этот способ применяется в целях оценки уже действующих объектов. Рыночная стоимость недвижимости рассчитывается, исходя из условий, что объект не нуждается в дополнительном финансировании по реконструкции и/или ремонту. Основывается на возможном размере выгоды при сдаче имущества в аренду.

    Расчеты ведутся с использованием коэффициента капитализации, получаемого на основании текущих данных рынка в первый год, а затем делаются прогнозы на последующие периоды. Способ не может считаться достаточно достоверным для российских условий в отличие от зарубежных по причине непрозрачности отечественного рынка и сложностей в сборе правдивой информации. Тем более, когда речь идет о нескольких годах, прогнозы становятся очень относительными.

Определение рыночной стоимости предприятия

Хозяйственная деятельность может приносить владельцам бизнеса разные сюрпризы, требующие получения реальных данных о денежном измерении объектов.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия необходимо при совершении сделок купли-продажи; во время разрешения имущественных споров, включая судебные разбирательства; в процессе одобрения ипотечного займа или оформления кредитной линии в финансовом учреждении; при реорганизационных мероприятиях; для привлечения стороннего финансирования частных инвесторов и во многих других случаях.

Процедуру оценки, как правило, проводят специализированные оценочные экспертные компании с предоставлением официального отчета, но, в зависимости от конечной цели, можно провести необходимые расчеты самостоятельно, подтвердив результаты актуальной информацией.

При этом оценка бизнеса в целом и его объектов по отдельности, как и любого прочего имущества, заключается в процессе определения реальной рыночной цены на текущий период времени.

Выбирая оптимальный метод, следует предварительно проанализировать все исходные условия и влияющие факторы.

Расчет рыночной стоимости акций

Достоверное определение рыночной стоимости акций можно найти на открытых интернет-ресурсах. Чтобы ориентироваться в полученных данных, помните о том, что курс акции вычисляется одним из приведенных выше методов с учетом положения на рынке.

Самым распространенным считается затратный способ, при котором учитываются активы и обязательства эмитента, и рассчитывается чистый доход на 1 акцию. Также применяются доходный (с учетом будущих поступлений) и сравнительный методы (проводится сопоставление с другими аналогами).

При последнем способе берутся общедоступные данные.

Равновесная рыночная цена

Расчет рыночной стоимости облигации – формула

Для получения информации о фактической рыночной цене облигаций применяются специальные формулы. Одна из них приведена ниже:

Цена рыночная облигации = Сумма купонных платежей х ((1 – 1 / (1 + рыночная ставка на текущий момент) в степени n) / рыночная ставка на текущий момент + Стоимость облигации по номиналу / (1 + рыночная ставка на текущий момент).

Сумма купонных платежей = купонная ставка в % х Стоимость облигации по номиналу.

n – срок (в годах) до погашения облигации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://raszp.ru/spravochn/raschet-rynochnoy-stoimosti.html

Рыночная оценка

Расчет рыночной стоимости

> Библиотека > Статьи об оценке > Рыночная оценка

Что такое рыночная оценка?

Рыночная оценка — это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?

В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании

Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки.

Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей.

Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

  • земельные участки
  • объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
  • объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
  • объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
  • инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
  • объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

  1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
  2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
  3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
  4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
  5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
  6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
  7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
  8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж.

Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений.

Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком.

При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли.

Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета.

Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов.

Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем! 

Источник: http://www.bk-arkadia.ru/publication15/

Страж закона
Добавить комментарий