Методология оценки рыночной стоимости

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

Методология оценки рыночной стоимости

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию.

Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота.

Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению  дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков.

Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Сравнительный подход.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости.

Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке.

При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки. В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д. Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

Доходный подход.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков.

При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу.

Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу.

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни.

Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара.

Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости.

Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее.

Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость.

То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

Затратный подход.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым .

Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса.

Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка  для компенсации  потери  первого  участка  как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода были ныне ликвидированные отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить.

Так, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку и использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки.

Получается парадокс: чем выше качество природного объекта и меньше затраты на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение.

В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическим, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок.

Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. К недостаткам затратного подхода также относится сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости.

Однако для получения ориентиров по минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, не имеющими рыночной стоимости, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Источник: http://www.ceae.ru/ocenka-zemli-pothodi.htm

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Методология оценки рыночной стоимости

Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки (продавца и покупателя), а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.

Амортизация в налоговом учете

Необходимость оценки земель может возникать для:

  • Расчета сумм арендной платы.
  • Налогообложения отдельных категорий участков и объектов недвижимости на них.
  • Определения сумм причиненного ущерба.
  • Совершения сделок купли-продажи.
  • Расчета компенсации при отчуждении земли.

Практическое применение методов оценки рыночной стоимости земли требует следующей информации:

  1. Регистрационные сведения и титул собственности на участок.
  2. Экономические характеристики – разрешенные варианты использования, целевое предназначение, наличие инфраструктуры и транспортной развязки.
  3. Физические характеристики – местоположение, конфигурация, рельеф, площадь (размер).
  4. Сведения о взаимосвязи оцениваемой земли с прилегающим окружением.
  5. Платежные характеристики – условия платежей и финансирования, возможность изменений договорной цены, конкретные обстоятельства сделки.

Какие существуют методы определения рыночной цены

Различается 6 основных способов оценки рыночной земельной стоимости. При этом наиболее популярными и востребованными являются не все, а только первые 3 из них. Рассмотрим особенности применения каждого способа отдельно.

Методы оценки рыночной стоимости участков:

  1. Метод сравнения по сопоставимым продажам – это наиболее распространенный способ получения реальных данных на текущий момент о рыночной цене земли. В процессе производится анализ существующего рынка, сравнения данных на объекты по аналогичным сделкам в разрезе однородных элементов и единиц.

    При этом учитываются все существенные факторы, способные повлиять на уровень ценообразования. К примеру, это расположение и права собственности на участок; наличие коммуникаций, построек, разрушений, затоплений; объем работ по мелиорации; экологические факторы и пр. Затраты на участок при этом методе не оцениваются.

  2. Метод соотнесения или переноса (аллокации) – способ используется для сделок по участкам с возведенными постройками. Предполагает первоначальную оценку стоимости имеющихся сооружений (зданий) и вторичную оценку непосредственно стоимости участка. Выявляется пропорция между общей ценой и чистой ценой земли.

    В процессе, так же как и при первом методе, используются текущие фактические данные по рыночной стоимости аналогичных объектов для расчетов базовой стоимости.

  3. Метод ренты или капитализации доходов – способ используется для вычисления планируемой стоимости по арендным участкам и предполагает обработку данных по суммам арендных платежей (ренты).

    Величина предполагаемой ренты при этом определяется, исходя из арендного дохода или прибыли от хозяйственного использования земли. Для расчета используется формула с применением показателя капитализации (на основании цифр о цене аренды и стоимости участков) и доходов от ренты.

    Влияние оказывают такие факторы, как – местоположение и предназначение земель, площадь, инфраструктура и транспортная развязка, наличие коммуникаций и т.д.

  4. Метод остатка для земельного участка – если данные о текущих рыночных ценах на аналогичные участки получить не представляется возможным, рекомендуется использовать этот способ для определения фактической стоимости земли. В процессе рассчитывается остаточная стоимость продуктивности, цена улучшения участка и чистый доход, который можно получить, произведя эти улучшения.
  5. Метод застройки или освоения (развития) участка – этот способ оптимально применять при необходимости оценить землю, пригодную к разбивке на отдельные, более мелкие площади.

    В процессе вычисляется число и размер каждого индивидуального участка, оцениваются предстоящие издержки и предполагаемая выручка от реализации, составляется график, определяется ставка дисконта с учетом возможных рисков, и в конце чистая прибыль.

    Для максимально точных расчетов и получения правдивых конечных показателей необходимо учесть все предстоящие расходы – от предварительных (на оценку, консультирование экспертов, получение различных разрешений и пр.) до затрат на расчистку территории, инженерно-строительные работы, уплату налогов, выдачу зарплаты и пр.

  6. Метод извлечения или экстракции – этот способ подразумевает анализ по улучшенным объектам недвижимости. Отдельно оценивается стоимость участка и произведенных улучшений. При этом общая цена земли с недвижимостью разбивается на стоимости объекта и территории.

Во время выбора оптимального метода расчета рыночных цен земельных площадей различного назначения, происхождения и вида необходимо предварительно проанализировать все имеющиеся способы с учетом сопутствующих условий сделки и характеристик продаваемого/приобретаемого участка. При этом необходимо помнить, что кадастровая оценка используется для денежного выражения цены земли, проводится государственными органами массовым методом и применяется в процессе налогообложения объектов. Также существует понятие нормативной оценки, которая определяет нормативную цену земли и применяется при дарении, расчете стоимости долей, передаче по наследству, выкупе или изъятии земли, оформление кредитов под залог.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://raszp.ru/spravochn/metody-ocenki-rstoimosti-zemli.html

Спецоценка. Методология оценки стоимости произведений искусства

Методология оценки рыночной стоимости

Оценка как таковая не есть прерогатива специалистов-оценщиков, которыезанимаются оценкой стоимости объекта в денежном выражении. Те или иные оценкиделает каждый человек в каждый день своей жизни.

В достаточно строгомопределении на бытовом уровне оценкой можно назвать все то, что нельзя измерить- все то, что определяется, но не поддается измерениям.

В противном случаеоценка была бы бессмысленна, и параметры жизни определялись бы точнымипроцедурами и специалистами (замлемерами, бухгалтерами, разметчиками,техническими работниками, лицами, принимающие решения и др.).

Отсюда ясно, чтооценка есть явления и процесс, присущие жизни как таковой, с ее филосовскойтайной и физической сложностью. Методология оценки произведений искусства былавыработана А.Е. Рождественским в процессе проведенияработ по оценке стоимости Собраний музейных фондов и отдельных произведенийклассической и современной живописи и предметов искусства.

Концептуальные положения

  1. Оценка стоимости предметов искусства в общем случае относится к предельнымслучаям оценки стоимости объектов, когда затраты на создание объекта равны нулю(малы)
  2. При оценке стоимости предметов искусства принципиально с необходимостьюприменятся экспертные оценки (профессиональные мнения).
  3. При оценке стоимости предмета искусства перед Оценщиком встает задачаопределения параметров. от которых зависит стоимость объекта, и далее задачапостановки соответствующих вопросов для эксперта (экспертов).
  4. Методика (инструкция) постановки вопросов для экспертов не входит в составнастоящей оригинальной разработки оценки произведении искусства и применятсякак известный результат. Специализированная методика постановки вопросовэкспертам для оценки качества предмета искусства также является оригинальнымрезультатом и частью методики оценки стоимости произведения искусства.

Общие сведения о методике экспертных оценок

Методика экспертных оценок для установления или определения того или иногофакта, состояния, качества разработана и применяется как рабочий инструмент вслужбах, учреждениях, компаниях. В наиболее полной форме подобная методикаописана в публикациях Академика Н.Н. Моисеева.

Приведем основное положение:

Человек в состоянии понять ситуацию только с небольшим числомобстоятельств (связей, параметров). Поэтому если предметом экспертизы являетсясложная проблема , она должна быть расчленена на простые вопросы. Успехреализации экспертной процедуры зависит от того, как мы расчленим проблему.Нельзя задавать сложных вопросов.

Проблемы оценки произведений искусства

Основной проблемой в оценке произведений искусства является вопрос оценкикачества и качества оценки. Эта проблема относится к очень широкому кругувопросов безотносительно понятия стоимость ,и как таковая не решается внастоящей методике. Косвенно эта проблема присутствует в оценке стоимостипроизведений искусства.

В оценке стоимости предметов искусства одна из ключевых проблем естьопределение параметров, о которых зависит стоимость объекта и расчленениепроблемы на ряд простых соответствующих вопросов к экспертам. При составленииперечня параметров, от которых зависит стоимость объекта следует придерживатьсяпринципа «бритвы Оккама» — необходимо обходиться минимально возможным числомпараметров.

То, что называют «Бритвой Оккама», не было сформулировано Оккамом, онсформулировал принцип, известный ещё совремён Аристотеля ив логике носящий название«принцип достаточного основания».

Отсюда следует принцип независимости выбранных параметров для определениястоимости объекта в математическом смысле. Частным случаем, удовлетворяющимподобным требованиям, является математическая конструкция, в которой стоимостьобъекта обращается в нуль при обращении в нуль одного из определяющихпараметров. Этому условию удовлетворяет конструкция типа произведенияпараметров.

Психологи и физиологи установили предельное количество различных параметров,которые человек в состоянии быстро понять и установить среди них внутреннююсвязь или отсутствие таковой. Гении в состоянии понять параметров до 7параметров

Конструкция расчетной стоимости объекта (произведения искусства)

Конструкция оценки на основе сравнительных параметров в отношении стоимостиотносится к так называемому сравнительному подходу к оценке стоимостиобъектов.

Описанный ниже метод оценки не является единственным, строго вытекающим изобщих положений, сформулированных выше. Данный метод оценки является возможным,но не необходимым.

Сущность сравнительного подхода заключена в том, что рыночная стоимостьобъекта Со определяется на основе стоимости объекта аналога – Са путемкоррекции, которая заключается в умножении на те или иные коэффициенты, которыемогут быть больше или меньше единицы.

Коррекция путем умножения вытекает изтребования, чтобы коэффициенты ( параметры сравнения) были независимы междусобой.

Общий вид формулы определения стоимости цельного и неделимого объекта наоснове известной стоимости объекта аналога представлен в равенстве вида(*).

Все параметры , по которым проводятся корректировки, предполагаютсянезависимыми. Если стоимость объекта оценки мало отличается от стоимостиобъекта аналога (критерии малости приводятся ниже), то стоимость объекта можетнайдена по теории возмущений.

В рамках этого положения корректировки стоимости объекта аналога могут бытьучтены в виде прямого произведения поправочных коэффициентов вида — ( 1+α), где-α — количественная поправка виде параметра сравнения в процентах, деленная на100.

Итоговый поправочный коэффициент при этих условиях получается какпроизведение всех поправочных параметров, а расчетная формула для стоимостиобъекта имеет вид —

Здесь Со – стоимость оцениваемого объекта, Са – стоимость объекта аналога,n-количество объектов-аналогов, П – произведение, α — числовое значениекаждого параметра (+ / -). Если параметр дан в виде α = А /100, то А–значение параметра в процентах.

Предположим, что для предмета оценки мы подобрали для сравнения несколькоблизких объектов. На этом этапе работы мы должны выделить (обосновать)параметры, по которым предметы искусства можно сравнивать со всех точек зрения.

Далее проводим аналитическое сравнение, в котором цены объектов аналоговкорректируются по параметрам оцениваемого предмета.

Предварительный анализпоказал, что объектов сравнения с достоверными ценами достаточно мало, арасширение множества объектов сравнения приводит к тому, что среди нихпреобладают объекты со свойствами , далекими от оцениваемого предмета, чтоведет к потере точности результата.

Предложенный метод позволяет оценивать не только отдельные произведенияискусства, но и их коллекцию (Собрание), при этом стоимость Собрания (музея)может превышать стоимость отдельных предметов!

Идея метода оценки Собрания (Музея) в целом состоит в том, чтобы превратитьколлекцию из различных предметов в один условный предмет — т.е создатьконструкцию, в которой связаны все предметы в коллекции.

Этой конструкциейявляется совокупность отличительных признаков оцениваемой коллекции сдиапазонами их количественных изменений. Фактически речь идет о численномопределении значении параметров, по которым оценивается коллекция. Т.

е здесьзадача заключается в том, чтобы на основе объектов аналогов определитьдиапазоны изменения величин ( 1+α ) в формуле (*) в целом для собрания(коллекции), а затем внутри определенных диапазонов найти количественныезначения этих параметров уже с помощью экспертов – искусствоведов.

Полученныедиапазоны изменений параметров на основе сравнения с картинами-аналогами,имеющими известную стоимость, создает «жесткую» конструкцию, которая затемприменяется к оценке каждому предмету Собрания.

Параметры произведений искусства, определяющие стоимость.

Основой принцип в определении достаточных параметров для оценки стоимостипроизведения искусства – разделение проблемы на две более простых в видеразбиения и параметров на две группы – физических параметров объекта , которыеможно измерить или оценить Оценщику, и группу качественных параметров, которыеопределяются экспертно.

Определение подлинности объекта является отдельной классической экспертнойзадачей, которая не входит в задачу методики. Но как и в настоящей методике,задача определения подлинности далеко не сводится к набору современныхфизических (химических и иных) материаловедческих методов и относится к задачаминформационной физики.

К числу физических параметров объекта относятся его размеры, материализготовления, степень износа (сохранность),комплектность. Важно отметить, в нстоимость влияет не сами физические линейные размеры предмета, а некоторыйфактор-размер, который психологи искусства определяют как размер оптимальноговосприятия предмета человеком.

Практика применения аналитической конструкции сравнения по формуле (*) дляоценки музейных собраний и отдельных произведений показала, что многочисленныехудожественные и качественные параметры произведения искусства с точки зренияего стоимости можно свести к четырем или пяти параметрам.

К числу качественных параметров относится «имя творца-художника»,параметр впечатления («импрешн»), параметр рынка (рыночной раскрутки или жерыночной востребованности в данный момент), параметр качества исполненияпроизведения (техника, композиция). Параметр рынка включает в себяпредставления о будущей стоимости предмета (произведения). О возможности егопродажи в будущем. Таким образом этот параметр неявно несет в себе информацию одоходах, и является элементом доходного подхода к оценке.

Каждому и этих параметров экспертами по вопросам, подготовленным оценщиком,присваивается соответствующее число в пределах диапазона (масштаба) изменениятого или иного параметра. Масштабирование параметров (диапазоны) производитсяна множестве аналогов с известными свойствами.

Практическое применение методологии в практике оценке стоимости произведенийискусства

Наиболее разработанной областью оценки стоимости объектов сегодня являетсяоценка недвижимости. В сравнительном подходе к оценке недвижимости инструментсравнения предварительно настраивается на множестве объектов аналогов сизвестными стоимостями.

В этом процессе настройки масштабируются параметрысравнения (определяются значения и масштабы изменения параметров сравнения),которые затем используются при определении стоимости объекта в сравнении саналогами, имеющими известную стоимость).

Точно так же в данной методикепараметры, входящие в формулу (*), предварительно масштабируются (определяютсясредние значения и масштабы) и настраиваются на основе множества аналогов сизвестной стоимостью, а затем применяются для оценки данного произведенияискусства.

Этот метод определения стоимости на основе набора параметров, определяющихстоимость и масштабированных на множестве аналогов, применяется не только дляоценки картин (живописи), но и для оценке любых произведений искусства.

скачать .pdf

Источник: http://specocenka.ru/expert.html

Методы оценки рыночной стоимости имущества

Методология оценки рыночной стоимости

Рыночная стоимость имущества – это количественный показатель, в денежном выражении. Проще говоря, это стоимость, за которую покупатель готов приобрести, а продавец продать имущество, на свободном и конкурентном рынке.

Отличительные черты

Процесс определения рыночной стоимости регламентируется действующим законодательством. В законе также отображены основные черты, характеризующие специфический процесс оценки имущества:

  • оценка может проводиться исключительно в контексте рыночной цены, то есть определяться в сравнении с теми ценами, которые актуальны на дату проведения оценки;
  • оцененное имущество не обязательно к продаже или к покупке;
  • полное соответствие стоимости сделки и рыночной цены.

Расчет рыночной стоимости проводится исключительно в контексте открытых рыночных отношений. Поэтому такую величину можно назвать усредненным показателем.

В каких ситуациях требуется оценка

Необходимость в проведении оценочных работ может возникнуть в следующих случаях:

  • если будет проводиться конфискация активов для государства;
  • определение стоимости имущества для заключения лизингового или кредитного договора, ипотечного;
  • для определения величины вкладов;
  • для определения рыночной стоимости акций АО;
  • если открыта процедура банкротства, то реализуемое имущество подлежит независимой оценке;
  • перед куплей-продажей имущества.

Методики расчета

  • Метод сравнительных продаж. Имущество в таком случае оценивается путем сравнения цен на аналогичные вещи. Таким способом можно оценить практически все, недвижимость, акции, землю. Методика применима в 90% случаев.
  • Метод затрат. В данном случае оцениваются гипотетические издержки, то есть, сколько уйдет средств на восстановление объекта.
  • Доходный метод. Способ подразумевает учет вероятной прибыли, которую может принести имущество. Как правило, такой способ используются при определении ликвидности бизнеса или акций. В то же время, способ достаточно трудоёмкий и сложность состоит в том, что очень сложно спрогнозировать ставки дисконтирования или провести мониторинг определенной отрасли бизнеса.

Виды оценки

На сегодняшний день выделяют несколько процедур проведения оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

  • массовая, то есть одновременно оценивается несколько объектов;
  • индивидуальная, соответственно, оценке подвергается отдельно взятый объект.

По типу имущества:

  • оценивание недвижимого имущества;
  • движимого;
  • оценка бизнеса.

В зависимости от способа расчета выделяют:

  • рыночную оценку, то есть реальную и обоснованную;
  • инвестиционную, то оценка ожидаемого дохода;
  • ликвидационная, используется в случаях, когда имущество подлежит реализации, независимо есть ли на него спрос или нет;
  • для определения налоговой базы;
  • утилизационная, в этом случае учитываются все затраты, включая и процесс утилизации.

Оценка недвижимости

В отношении недвижимого имущества проводится два вида оценки:

  • инвентаризационная, то есть на размер стоимости влияют технические характеристики объекта;
  • кадастровая оценка, это учет не только технических характеристик, но и рыночной стоимости.

Страховая оценка

Часто, в момент заключения страхового договора, заказчик сталкивается с термином – страховая оценка. Эту величину определяют две стороны – страховщик и страхователь, но ответственность за правильность определения стоимости лежит полностью на страховом агенте.

Чтобы правильно оценить имущество, страховщику может потребоваться балансовая стоимость, документальное подтверждение покупки, к примеру, чеки или квитанции.

Страховщик может проанализировать рынок, то есть он не ограничен на уровне закона в методиках определения страховой оценки.

Процедура проведения оценки

Прежде всего заказчику необходимо выбрать уполномоченную организацию, сотрудники которой должны иметь сертификаты на право осуществления этой деятельности.

Затем проводятся предварительные консультации между заказчиком и исполнителем. Заказчик определяет цели проведения оценки. После этого согласовывается стоимость работ, и подписывается договор.

В договоре рекомендуется четко пописать объект, подлежащий оцениванию, срок выполнения работ и их стоимость.

Оценщик в обязательном порядке выезжает на объект, который подлежит оцениванию, осматривает имущество, либо если предмет договора документы – то их. Готовит фотоотчет.

В случаях, когда оценка проводится для возмещения материального ущерба, то лучше всего, чтобы на месте происшествия присутствовала виновная сторона, в противном случае, оценка может быть опротестована в судебном порядке. После осмотра объекта оценщик обрабатывает полученную информацию, анализирует ее и проводит расчеты. В итоге, заказчик на руки получает готовый отчет и может оплатить выполненные работы.

Источник: http://mcno.ru/informatsiya/poleznoe/metody-otsenki-rynochnoj-stoimosti-imushhestva/

Методы оценки рыночной стоимости имущества. Группа компаний ЦРК

Методология оценки рыночной стоимости

Для определения реальной рыночной стоимости имущества может быть проведена оценка его стоимости одним из распространенных способов. Существует два способа оценки имущества, на основании которых можно получить информацию о стоимости имущества. 

Первый метод включает в себя анализ рынка и поиск в продаже подходящих объектов с идентичными характеристиками. Данный способ применим в отношении нового имущества, в частности, недвижимости. 

Другой способ включает в себя поиск объектов на рынке продаж имущества и определение стоимости на основании оценки текущего состояния того или иного объекта. Процедуру оценки имущества с целью дальнейшей продажи или реализации может инициировать сам собственник имущества или суд на основании поданного искового заявления. 

Существующие два метода оценки применимы для различных жизненных ситуаций. Если требуется определить стоимость нового имущества, используется форма поиска на рынке продаж такого же имущества без учета износа и потери других качественных характеристик. Если требуется определить стоимость давно приобретенного имущества, используется формула поиска таких же объектов на рынке продаж за вычетом износа. Инициировать процедуру оценки рыночной стоимости имущества можно только в отношении того имущества, которое может стать объектом гражданских договоров. При определении рыночной стоимости имущества определяется наиболее вероятная стоимость имущества на дату продажи с учетом износа и других характеристик. Оценка рыночной стоимости может потребоваться в тех случаях, когда одна из сторон не планирует покупку имущества, а другая сторона не планирует его продавать. Также оценка необходима в тех случаях, когда обе стороны хорошо знают о предмете сделки и действуют на основании своих интересов. 

Оценка рыночной стоимости может потребоваться тогда, когда объект имущества выступает в роли объекта публичной оферты – сделки, которая может быть заключена на изложенных условиях при согласии второй стороны.

Оценка рыночной стоимости может потребоваться тогда, когда одна из сторон имеет основания для приобретения имущества и желает убедиться в том, что его реальная цена соответствует реальной цене.

Если платеж за объект имущества выражен в денежной форме, также может потребоваться оценка рыночной стоимости. Обратите внимание, что можно провести оценку в отношении объектов движимого и недвижимого имущества.

В частности, можно определить наиболее вероятную стоимость объектов недвижимости, бизнеса и имеющихся ценных бумаг, автомобилей, новых и старых квартир, земли и иных объектов, которые могут быть проданы на основании заключения гражданско-правовых договоров. 

Наиболее часто используется метод оценки недвижимости, здесь не только определяется наиболее вероятная цена объекта недвижимости, но и прав собственности в отношении его.

Довольно часто рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости является наиболее вероятной для продавца и покупателя. Но после проведения данной процедуры стоимость имущества может быть скорректирована в большую или меньшую сторону.

Для того чтобы определить реальную стоимость объекта недвижимости и проводится оценка его стоимости.

Инициировать процедуру оценки имущества можно в отношении земельных участков, объектов жилой недвижимости (коттеджей, домов), объектов коммерческой недвижимости (офисов и торговых помещений), объектов промышленной недвижимости (зданий, сооружений, комплексов), инженерных коммуникаций (мостов, теплосетей) и объектов незавершенного строительства.

Использование методов рыночной стоимости объектов имущества позволяет наиболее выгодно им распоряжаться. Рыночная оценка может потребоваться и в тех случаях, когда собственники имущества захотят их заложить в качестве объектов для получения кредитов. Если не имеется данных об оценке имущества, не стоит рассчитывать на получение инвестиций со стороны отечественных и зарубежных инвесторов. Оценка рыночной стоимости имущества позволяет получить достоверную и полную информацию о наиболее вероятной стоимости имущества и провести сделку на конкурентном и открытом рынке при соблюдении ряда условий. В частности, заключение сделки не должно носить вынужденный характер для одной из сторон, обе стороны должны обладать полной информацией о предмете совершения сделки и должны действовать только в своих интересах.

Также должен быть подобран оптимальный момент для совершения сделки, объект продажи должен находиться на рынке продаж длительное время, и согласована форма оплаты за имущество в той или иной форме.

Более того, рыночные методы оценки имущества не допускают использования скидок и специальных условий для покупателя, объект должен пользоваться спросом на рынке продаж и обладать определенными признаками полезности. Более того, продаваемый объект должен быть участником конкуренции на рынке продаж и наделен функциями возможности передачи прав собственности.

Чтобы получить информацию о стоимости имущества, необходимо обратиться за услугами в специализированные компании и получить отчет на основании проведенной оценки.

Источник: https://www.crcrf.ru/articles/nedvizhimost/metody-otsenki-rynochnoy-stoimosti-imushchestva/

������ ������ �������� ��������� �����

Методология оценки рыночной стоимости
������� / ������, ������ � ����� / ������ ��������� ��������� ��������

������ ����� �������������� �� �������� ����������� ������ ��������� �������� � �������� ������ ���������� ���������� �������.

����� ����������� ������ �������� ������������� ����������� ����������� ��������� ���� ��������� �������� � �������� ���������������- ��������������� ����������� (��������, �������, �������, ��������� � �.�.) �� ��������� ����� (��������� ������� ����) �� ������������ ����.

12� �� �� �����������, ��� ����������� ��������� ������ ����� ����� ��������������� ��������� �������������. �� ����������� ����������� ��������� � �������� ���� ��������������� ����� �������������� ����������� ���� �����.

�� ���� ���������� �������� ��������� ��������� ��������, �� ����������� ��������� ������������ � ��������� �� �������� ���������.

����� ��������� ������ �������� ����������� �������� ��� �����-���� ������ ��������� ���������� ���������� ������� �� ���� ������ ������������ ���������� � ������������ � ��������� ����������� � �������� ������.

����������� � ��������� ������ ����� ���������� �� ������ ������������ ���������� ���� ��������: ���������, �������������� � ����������. � ������� � �������� ���������� ��� ������ ����� �� ����������� ��������� ��� ��� �������.

�������� �������� ��������� ��������� ���������� ������� ��������� ������ �� �����������, ���������� ���������� ��������.

��� ��������� ���� ������ ������������ ������������� �������� �������, ������������ �� ������ ����� ������ � ����������� ����������.

������������ ����������� ��������� �����, ������������ ������� ��������, ��������� ���� �� ������ � �������, ���� �� �������������������� ���������� �����.

��������������� �������� �������� ����� �������� �������, ������� ��������������� ���������������� �������� Forex ����� ������� ���� � ������ ������� ��������.

� ������ ������ ������������ ��� ����������� ��������� ����� ������������ ��� ��������������� �������. ��� �������� ������ ������������� �������� � ������������ ������, ������� ����� ���� ��������� ��� ������ ��������� �������� � ����� ����� ����������������.

������� � �� ���������� ��� ������ ������ ����� ������ ����������� � �������� ������� �������� �����������, ��������, ������� ������ ��� ������ �� ��������� ���������, � ����� � ������ ��������� ��������� � ��������, �������� �� ��������� �����.

����������� � ���������������� ���������� ���� ��� ����� ������ ������� �� ����� ������, ���� ����������� ������������, ������� �������� ������. ������������ �������� ����������� �������� ��������� ����� ����� ������� �������� ������������� �������� ������.

�������� ������ ��������� ����� ����� ��������� ��� ��������� �� ��������� ��������� �������, ��� ��������� ������� (���������� �����) � ������� ������� �������������� ��������� ��� ������� ������������.

������������ ������ �������� ��������� ����� �������� ��, ��� ����� ��������� ������� ��������������� ��� ������� ���������, ��� �� ������� ��������, ������������, ���������� ��� ����� ��������� ����������� ���������, ������� ����� �� ��������������� �� �������� ������������ �������������.

��� ������ ��������� ����� ����� ����������� ������ ������ �������, ��������, �������������� ��� ��������� �������, � ����� ������, �������������� ���������� ������ ��������.

� ������������ ������������� ������ ��������� ��������� ��������, ������������ ������������� ������13, ������� ������������� ������� ������ ��������� ��������, � ����� ��������������� ������������� � ���������� ������� ������ �����, ������������� �������������� ����������� ������. � ������������� ��������������� ��������� ������ ������ �����:

� ����� ��������� ������;

�   ����� ������������� (������������� ������ ����������);

�   ����� ��������� (������������� ������ ����������);

�   ����� ������������� ��������� ����� (������������� ������ ������������� �������� ����� �� ��������� �������);

�   ����� ������� ��� �����;

�   ����� ��������������� ������������� (������������� ������� �������� ����������).

�� ������������� ������� ��������: ����� ��������� ������, ����� ���������, ����� �������������. �� �������� ������� ��������: ����� ������������� ������, ����� �������, ����� ��������������� �������������. �������� ���������� ������� � ����� ������� ��������� ��������������� ��� ��������� ��������� ���������� ������� ������������ � ������ �������, ������ ���������.

������������ ������������ �� ����������� �������� ��������� ��������� �������� ����� ���������������� ��������. � ������ ������������� ���� ������� � ������ �� ������ ������������� �������� �� ���������� � ���������� �������������.

� ������� ���������� ����������� ���� ������ ������� ��������� ��������� ��������: ����� ������ �� ��������, ����� ������ �� ��������������� �������������� � ����� ������� �������������� ����������.

������ �����: ����� ������������� ��������� �����

Источник: http://market-pages.ru/ocenkazemli/24.html

Страж закона
Добавить комментарий